Obligaciones de la Ley AntiLavado en las Operaciones de Arrendamiento de Inmuebles

Glosario: 

LFPIORPI;  Ley   Federal  para  la   Prevención  e  Identificación  de   Operaciones   con Recursos de Procedencia Ilícita.  

DOF;             Diario Oficial de la Federación. 

AV;                Actividad Vulnerable. 

UIF;               Unidad de Inteligencia Financiera.

PLD;             Prevención de Lavado de Dinero. 

Aspectos generales: 

El 17 de octubre del 2012 se publicó en el DOF la LFPIORPI misma que entró en vigor el 17 de julio del 2013, siendo el objetivo de dicha Ley proteger al sistema financiero y economía nacional con medidas y procedimientos para prevenir y descubrir actos u operaciones que se relacionen con recursos de procedencia ilícita, mediante una coordinación interinstitucional. La finalidad es recabar elementos útiles para investigar y perseguir los delitos de operaciones con recursos de procedencia ilícita, los relacionados con estos últimos, desarticular las estructuras financieras de las organizaciones delictivas y evitar se financien con esos recursos.

Es importante señalar que, en dicha Ley se establece una serie de actos o actividades calificadas como Actividad Vulnerable, susceptibles de reportarse mediante Avisos ante la SHCP. Para determinar si la actividad debe ser calificada como una AV y por lo tanto, sujeta a la  presentación de Avisos, se establecen umbrales; es de señalar que los umbrales están referidos a salarios mínimos, no obstante, de acuerdo al decreto publicado en el DOF el 27 de enero de 2016, en el Tercer Transitorio de dicho Decreto, se establece que todas las menciones al salario mínimo como unidad de cuenta, indicé, base, medida o referencia, se entenderán referidas a la Unidad de Medida y Actualización (UMA). 

Por otra parte, es importante mencionar que la LFPIORPI (comúnmente llamada Ley Antilavado), contempla multas elevadas para el caso de que teniendo la obligación de presentar Avisos por operaciones catalogadas como Vulnerables, los mismos no se presenten o se presenten fuera plazo. Habrá que recordar que esta Ley no contempla el cumplimento espontaneo extemporáneo sin sanción, pudiendo hacerse acreedor a multas por la presentación de Avisos fuera de plazo o la no presentación de los mismos, sanciones que van desde $ 22,628.00 a $ 7´354,100.00

Marco legal del arrendamiento como Actividad Vulnerable: 

El artículo 17 de la LFPIORPI establece lo siguiente: 

Para efectos de esta Ley se entenderán Actividades Vulnerables y, por tanto, objeto de identificación en términos del artículo siguiente, las que a continuación se enlistan; 

XV. La constitución de derechos personales de uso o goce de bienes inmuebles por un valor mensual superior al equivalente a un mil seiscientas cinco veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría las actividades anteriores, cuando el monto del acto u operación mensual sea igual o superior al equivalente a tres mil doscientas diez veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal.

A su vez, el artículo 17 en su penúltimo y último párrafo establecen lo siguiente: 

Los actos u operaciones que se realicen por montos inferiores a los señalados en las fracciones anteriores no darán lugar a obligación alguna. No obstante, si una persona realiza actos u operaciones por una suma acumulada en un periodo de seis meses que supere los montos establecidos en cada supuesto para la formulación de Avisos, podrá ser considerada como operación sujeta a la obligación de presentar los mismos para los efectos de esta Ley.

La Secretaría podrá determinar mediante disposiciones de carácter general, los casos y condiciones en que las Actividades sujetas a supervisión no deban ser objeto de Aviso, siempre que hayan sido realizadas por conducto del sistema financiero.

El artículo 7 del reglamento de la LFPIORPI realiza la aclaración de que los actos que se toman en cuenta para considerarlos como AV y por ende sujeto a la presentación de Aviso son cuando rebasan los umbrales establecidos en la citada Ley: 

Artículo 7.- Los actos u operaciones que celebren quienes realicen las Actividades Vulnerables establecidas en el artículo 17 de la Ley con sus Clientes o Usuarios cuya suma acumulada, por tipo de acto u operación, en un periodo de seis meses alcance los montos para la presentación de Avisos a que se refiere el mencionado artículo estarán sujetas a la obligación de presentar Avisos, debiendo considerarse, para tales efectos, únicamente los actos u operaciones que se ubiquen en los supuestos de identificación establecidos en el artículo 17 de la Ley.

La UIF emitió un criterio confirmando que solo cuando los actos que están referidos a un umbral de identificación y cuando el mismo se rebasa es susceptible de acumulación para la presentación de los Avisos:

¿Cuáles son los actos u operaciones que, en lo individual, quienes realicen Actividades Vulnerables deben acumular, para efectos de lo establecido en el penúltimo párrafo del artículo 17 de la Ley?

En virtud de lo dispuesto por el penúltimo párrafo del artículo 17 de la Ley, 7 de su Reglamento, y 19 de las Reglas de carácter general a que se refiere la Ley, únicamente son susceptibles de seguimiento y acumulación los actos u operaciones que alcancen o rebasen los montos de identificación.

En función de lo anterior, podríamos resumir los umbrales de identificación y presentación del Aviso, de la siguiente manera:

Si bien el Reglamento de la LFPIORPI menciona  que se tomará como punto de referencia lo cobrado para efectos de la presentación de Avisos, por criterio de la UIF se señala que, debe tomarse en cuenta el monto de la renta mensual, me permito reproducir dicho criterio; 

¿En caso de recibir en un solo acto u operación un pago relativo a varias mensualidades de un arrendamiento, este pago se deberá dividir por cada una de las mensualidades o se tomará como uno solo?

En términos del artículo 31 del Reglamento de la Ley, en caso de recibir en un solo acto u operación el pago de varias mensualidades se deberá efectuar el cálculo mensual correspondiente, a fin de determinar el precio o el pago por el uso o goce temporal del bien inmueble en un mes de calendario.

Es decir, únicamente se deberá presentar el Aviso cuando el valor mensual del arrendamiento o la acumulación a que se refiere el penúltimo párrafo del artículo 17 de la Ley sea igual o superior a 3,210 veces el salario mínimo vigente en el Distrito Federal, por lo que, en el caso de recibir varias mensualidades en un solo acto u operación, éste se deberá dividir por cada una de las mensualidades cubiertas.

El artículo 23 de la LFPIORPI establece la obligación de la presentación de Avisos solo en los casos en los cuales la Ley establezca la operación como Vulnerable.

Artículo 23. Quienes realicen Actividades Vulnerables de las previstas en esta Sección presentarán ante la Secretaría los Avisos correspondientes, a más tardar el día 17 del mes inmediato siguiente, según corresponda a aquel en que se hubiera llevado a cabo la operación que le diera origen y que sea objeto de Aviso.

Adicionalmente, el artículo 12 de la citada Ley establece el procedimiento para darse de alta para la presentación de Avisos solo cuando la actividad sea catalogada como Vulnerable. 

Artículo 12.- Quienes realicen las Actividades Vulnerables establecidas en el artículo 17 de la Ley, deberán estar inscritos en el Registro Federal de Contribuyentes y contar con el certificado vigente de la Firma Electrónica Avanzada correspondiente, a fin de realizar las acciones relativas al alta ante el SAT para la presentación de los Avisos.

Para efectos del párrafo anterior, las personas morales y Entidades Colegiadas deberán utilizar la Firma Electrónica Avanzada asociada a su Registro Federal de Contribuyentes.

Para efectos de que el SAT lleve a cabo las acciones relativas al alta de quienes realicen las Actividades Vulnerables establecidas en el artículo 17 de la Ley, estos deberán enviar a dicho órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría la información de identificación que establezca la Secretaría mediante Reglas de Carácter General, y a través de los medios y en el formato oficial que para tales efectos determine y expida la UIF, mediante su publicación en el Diario Oficial de la Federación. 

A continuación, me permito presentar algunos planteamientos frecuentes en lo que respecta al arrendamiento de inmuebles: 

Preguntas de arrendamiento 

1) ¿Los ingresos por arrendamiento deben reportarse al cobro o de manera mensual, independientemente de la fecha de pago?

R: De acuerdo al artículo 5 del Reglamento de la LPIORPI último párrafo se reportan al cobro. 

2) ¿Por el cobro de la renta de 10 departamentos ubicados en un edificio, cada uno por $40,000.00 mensuales, danto un total mensual de renta de $400,000.00, se cataloga como Actividad Vulnerable?

R: No, ya que se toma en función de cada acto o contrato (fundamento Art. 17 Fracc. XV segundo párrafo).

3) Por el cobro de renta de $ 80,000.00 más IVA mensuales, que en el acumulado en 6 meses sería un importe de $ 480,000.00, rebasando el umbral para la presentación del Aviso; ¿se considera como Actividad Vulnerable, y por ende se tendría que integrar el expediente y presentar los Avisos?

R: No, ya que para que se considere como Actividad Vulnerable el importe de la renta mensual debe ser superior a $ 181,363.00 (fundamento Art. 7 Reglamento LPIORPI). 

4) Si se recibe de manera adelantada un año de rentas de un bien inmueble por la cantidad de $ 720,000.00, lo que equivale a una  renta mensual de $ 60,000.00; ¿debe presentarse Aviso como Actividad Vulnerable?

R: No, de acuerdo al artículo 31 del Reglamento de la LPIORPI se tomaría como punto de referencia el importe que equivale a la renta mensual.

5) En caso de una renta de $ 190,000.00 más IVA mensuales, ¿se estaría obligado a considerarlo como Actividad Vulnerable, y en qué momento habría que reportarlo?

R: Esta operación sí se considera como Actividad Vulnerable, de acuerdo al artículo 17 Fracción XV de la LPIORPI, y dado que los Avisos son mensuales pero el rango para informar es cuando la renta acumulada asciende a $ 363,179.40, se presentaría un Aviso en “0” y el siguiente mes se reporta la renta acumulada por $ 380,000.00, así sucesivamente.

6) Cuándo es una renta mensual de $ 200,000.00 más IVA, son tres copropietarios ¿hay la obligación de presentar Avisos como Actividad Vulnerable, y en su caso quien los presentaría?

R: De acuerdo al criterio de la UIF, cada copropietario debe darse de alta y presentar los Avisos respectivos, ya que la figura de representante común no aplica para esta Ley.

7) ¿Si se inscribe una persona física o moral con Actividades Vulnerables, estaría obligado a presentar informes mensuales, aun cuando no tenga operaciones que reportar?

R: Si, de acuerdo a lo que establece el Reglamento y la regla, una vez inscrito con AV se está obligado a presentar Avisos de manera mensual, caso contrario, podría ser susceptible a multas. 

8) ¿Cuándo se está obligado a presentar Avisos en materia de PLD, se debe solicitar información al arrendatario? 

R: En este caso se está obligado a realizar un expediente de identificación del arrendatario (cliente o usuario), artículo 18 de la LFIORPI y reglas de carácter general 12, 12 Bis, 21, entre otras. Es de señalar que, en caso que no se tenga el expediente del cliente, implica una sanción que oscila entre $ 22,628.00 a $ 226,280.00

Comentarios finales:

Como puede apreciarse, en el caso de arrendamiento de inmuebles, solo se considera como Actividad Vulnerable cuando el importe de la renta mensual (para 2025) rebasa de $ 181,589.70 antes de IVA. Por lo tanto, si el monto de la renta mensual por acto o contrato no llega a este importe, no tiene por qué ser reportado como Actividad Vulnerable. 

Como se desprende del artículo 23 de la LFPIORPI y el artículo 12 del Reglamento de la citada Ley, mientras no se tenga la obligación de presentar Avisos no se está obligado a registrarse ante las autoridades fiscales para la presentación de los mismos.  

Por lo anterior, el hecho que se esté registrado ante el SAT con actividad preponderante de arrendamiento de bienes inmuebles, por sí solo no obliga a inscribirse en el portal de PLD.